まず自己資金です。自己資金の額が諸費用分あるかないかで分かれます。銀行側からするとお客様の借入額が物件価格を上回っていないかどうかがポイントになります。例えば3,000万円の物件を買うために3,100万円の借入申込だと「諸費用分の自己資金がない」ということになります。もちろん諸費用分も上乗せして住宅ローンを組むこともできますが、とにかく高い金利優遇幅を目標にするならやはり諸費用分の自己資金は必要になるでしょう。

勤続年数は1年以上が必須、3年以上であれば安心です。3年未満と勤続年数が短い場合、職歴書を書くケースが多いです。職歴書で見られるのは職種の一貫性や、それぞれの勤続年数です。銀行にしてみればこれから長い取引をするにあたり、やはり安定した収入のある人の方が印象は良くなります。転職回数が多いと不安定と見られてしまいます。ちなみに勤め先が必ずしも一流企業である必要はありません。大事なのは人柄です。まじめに返済してくれそうなお客様ほど銀行としては優遇してくれる訳です。

現在の借入は基本的になくしておくべきでしょう。車のローンやキャッシングローンなどは返済比率の上乗せとしても大きな負担になります。実際に住宅ローンの審査に出しても金消契約前に借入を完済しておくことが条件になることがほとんどです。また、お金を借りていなくても現金の借り入れが可能なカードをお持ちの場合はカードを持っているだけで「借入あり」とみなされる事があります。例えば50万円のカード枠があればいつでも50万円の借入ができてしまうことからその様な扱いになってしまうようです。この場合、カードの解約が条件として銀行から提示されます。

金利優遇について①≫

金利優遇について②≫

住宅ローンを組むとき、銀行は保証会社というものを使います。保証会社は保証料を受け取ることで債務者、つまり住宅ローンを組むお客様の保証人になってくれるのです。（注：信金など、保証料不要の場合もあります。）

お金を借りるときはよく保証人を立てたりしますね。住宅ローンは場合にもよりますが数千万円という高額な借入を行いますので、それだけの額の保証人を立てるのは困難です。そこで登場するのが保証会社な訳です。

では、銀行保証料はいくらかかるのでしょうか？某大手銀行で35年ローンで住宅ローンを組んだ場合、借入金額100万円につき、20,610円かかります。これはどちらの銀行でも大体同じ位かかると思って下さい。

例えば3,200万円を35年ローンで借入した場合、

20,610円×32＝659,520円

約66万円ですので結構な額になりますよね。この金額を融資実行時に一括して支払うことになります。

ちなみに融資実行時に銀行保証料を払わないプランもあります。

一括して払わない代わりに金利が0.2％上乗せになります。0.2％高い金利で住宅ローンを返済することで銀行保証料を分割して支払う様な形になります。

最初に一括で払う方式を「保証料外枠方式」というのに対し、金利上乗せで払う方式を「保証料内枠方式」といいます。

長い目で見ると最初に一括で払ってしまった方が計算上は得ですが、状況に応じて分割のプランで組むことも可能です。いずれにしろ、ローンを組む際にどちらを選択するか決めなくてはなりません。しっかりした資金計画を立てた上でお決めになることをおすすめします。

≪住宅購入時にかかる諸費用

これは金額の範囲によってそれぞれ取り決められており、国土交通省告示第1552項・宅地建物取引業法第46条第1項で以下のように定められています。

①　物件価格の200万円以下の部分　　　　　　　　　　　→　5％

②　物件価格の200万円超～400万円以下の部分　　→　4％

③　物件価格の400万円超の部分　　　　　　　　　　　　→　3％

※①～③の仲介手数料には別途消費税がかかります。

この「部分」という表現が若干混乱させてくれますが、例えば1,000万円の物件を購入した場合、

①200万円＋②200万円＋③600万円＝1,000万円と分解して仲介手数料を求める事になります。

具体的に計算しますと、

200万円×0.05+200万円×0.04+600万円×0.03＝360,000円

これに消費税が加算されますので

360,000円×1.05＝378,000円が仲介手数料となります。

上記の方法ですと少し面倒なので、400万円を超える物件を売買する場合は、簡易的に答えを求める手段として以下のような計算方法を用いる事ができます。

物件価格×3％+6万円+消費税＝仲介手数料

先程の例で計算しますと、

（1,000万円×0.03+60,000円）×1.05＝378,000円

同じ答えになるでしょう？不動産屋さんは大体この方法を使って電卓をたたきます。

≪住宅購入時にかかる諸費用

例えば住宅ローンを利用して新築住宅を購入する場合は下記の項目が考えられます。

・仲介手数料

・登記費用（表示）

・登記費用（保存、設定）

・銀行事務手数料

・振込手数料

・売買契約書印紙代

・金消契約印紙代

・銀行保証料

・火災保険料

・固定資産税清算金

何だか聞き慣れない単語が並んでますね。これからそれぞれについて説明していきたいと思います。