都市銀行の場合、適用される金利優遇は概ね-1.0％、-1.2％、-1.4％のどれかになるかと思います。そもそも金利優遇とは何かと申しますと、例えば35年完済、-1.0％の金利優遇がついた場合、

『完済するまでの35年間、店頭金利より1.0％引いた金利で返済して頂ければ結構ですよ』

という意味になります。

平成21年8月現在、都市銀行の店頭金利は変動金利で2.475％ですので、今-1.0％の金利優遇がつくと1.475％での返済スタートです。変動金利ですので、金利が変動したらその変動した金利から1.0％引いた金利での返済を行います。

店頭金利3.1％の2年固定を選択した場合は2年間は金利2.1％で返済していけばいい事になります。固定期間の2年を経過した時点でさらに選択したプランの店頭金利より1.0％引いた金利が適用されます。

変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきかというお話はとりあえずまたの機会にしたいと思います。

ちょっと待って、-1.0％と-1.4％じゃ総支払額が相当違うんじゃ･･･という疑問がここで湧いてきます。実際には変動金利も短期固定金利も金利は変動しますので総支払額を並べて予想することはできないのですが、仮に完済時まで金利が一定だったとして具体的な計算をしてみます。

【借入額】3,000万円　　【店頭金利】2.475％　　【借入期間】35年　　の場合

金利優遇-1.0％での返済総額：38,425,124円

金利優遇-1.4％での返済総額：36,010,106円

――約240万円の差が出てきます。

確かにこれは大きいですね。住宅ローンを組む際はなるべく大きな金利優遇を獲得したいものです。

金利優遇について②≫

住宅ローンを組むとき、銀行は保証会社というものを使います。保証会社は保証料を受け取ることで債務者、つまり住宅ローンを組むお客様の保証人になってくれるのです。（注：信金など、保証料不要の場合もあります。）

お金を借りるときはよく保証人を立てたりしますね。住宅ローンは場合にもよりますが数千万円という高額な借入を行いますので、それだけの額の保証人を立てるのは困難です。そこで登場するのが保証会社な訳です。

では、銀行保証料はいくらかかるのでしょうか？某大手銀行で35年ローンで住宅ローンを組んだ場合、借入金額100万円につき、20,610円かかります。これはどちらの銀行でも大体同じ位かかると思って下さい。

例えば3,200万円を35年ローンで借入した場合、

20,610円×32＝659,520円

約66万円ですので結構な額になりますよね。この金額を融資実行時に一括して支払うことになります。

ちなみに融資実行時に銀行保証料を払わないプランもあります。

一括して払わない代わりに金利が0.2％上乗せになります。0.2％高い金利で住宅ローンを返済することで銀行保証料を分割して支払う様な形になります。

最初に一括で払う方式を「保証料外枠方式」というのに対し、金利上乗せで払う方式を「保証料内枠方式」といいます。

長い目で見ると最初に一括で払ってしまった方が計算上は得ですが、状況に応じて分割のプランで組むことも可能です。いずれにしろ、ローンを組む際にどちらを選択するか決めなくてはなりません。しっかりした資金計画を立てた上でお決めになることをおすすめします。

≪住宅購入時にかかる諸費用

これは金額の範囲によってそれぞれ取り決められており、国土交通省告示第1552項・宅地建物取引業法第46条第1項で以下のように定められています。

①　物件価格の200万円以下の部分　　　　　　　　　　　→　5％

②　物件価格の200万円超～400万円以下の部分　　→　4％

③　物件価格の400万円超の部分　　　　　　　　　　　　→　3％

※①～③の仲介手数料には別途消費税がかかります。

この「部分」という表現が若干混乱させてくれますが、例えば1,000万円の物件を購入した場合、

①200万円＋②200万円＋③600万円＝1,000万円と分解して仲介手数料を求める事になります。

具体的に計算しますと、

200万円×0.05+200万円×0.04+600万円×0.03＝360,000円

これに消費税が加算されますので

360,000円×1.05＝378,000円が仲介手数料となります。

上記の方法ですと少し面倒なので、400万円を超える物件を売買する場合は、簡易的に答えを求める手段として以下のような計算方法を用いる事ができます。

物件価格×3％+6万円+消費税＝仲介手数料

先程の例で計算しますと、

（1,000万円×0.03+60,000円）×1.05＝378,000円

同じ答えになるでしょう？不動産屋さんは大体この方法を使って電卓をたたきます。

≪住宅購入時にかかる諸費用

最近ローンの傾向しましては、ほとんどの方々が元利均等でローンを組んでおられる様です。やはり月々の返済額が一定している方が、資金計画を立てやすいというのが理由であると考えられます。

今回ご紹介するのはエクセルの関数を使った金利計算ですが、元利均等による月々の支払い額の算出方法です。

まずエクセルの新規作成画面がでましたら、A4セルに=PMT(A1/100/12,A2*12,A3)*-1と入力して下さい。

あとはA1セルに金利、A2セルに借入年数、A3セルに借入金額を好きなように入力して下さい。左図はいくら借入できるのか？の稿でご紹介した例です。

一般的には収入に対する支出(住宅ローンの返済額)の割合が、銀行により設定される一定のラインを越えない範囲内なら融資OK、となります。この割合を返済比率と言います。皆さんそれぞれ食費や光熱費といった生活費がかかる訳で、ローンの支払いがそれを圧迫しない比率でなければいけません。

例えば某大手銀行の場合、金利4.0％で、返済比率40％内に収まればクリアです。ここで言う金利とは実際に適用される金利ではなく、とりあえずの机上計算用に設定された数値です。これ位の収入がある人が、これ位の金利で、これ位の返済比率に収まる融資金額であれば、特段の事情がない限り破綻しないでしょうという予測の下に導き出された数値とお考え下さい。

では、実際に計算してみましょう。税引き前年収450万円のAさんが、前述の某大手銀行で35年・3,000万円の住宅ローンを組みたい場合、まず金利４．０％で月々の支払い額を出したらそれを１２倍し、年間のローン支払額を年収で割った百分率を計算します。答えが４０以下ですので返済比率以内、つまり借入OKとなります。また、月々の支払い額の計算にはローン電卓が必要になりますが、PCがあればエクセルを使用することをおすすめしています。