住宅ローンとは自分の家を買うためのものですので、そこに「定住」するということが前提となります。ですから日本人であっても第三者に貸す目的で住宅ローンを利用し、家またはマンションを購入する事はできません。そういった事を避けるために銀行はさまざまな角度から申込人の審査を行い、融資の可否を決定します。

外国人の方の場合はまずは永住権を持つことで「定住」するという印象を銀行に強くあたえる事ができます。また、日本人の国民性として資産とは貯蓄するものであると考える傾向であるのに対し、外国人の方は資産を投資などに運用する、お金を「働かせる」という考えを持っているケースが多い事もハードルを上げる一因になっている様です。つまりは先程挙げたような利回り目的での住居購入に住宅ローンをあてられてしまうのでは、という懸念があるのではないでしょうか。

本人が永住権をお持ちでない場合、銀行にまず聞かれるのが配偶者が日本人であるかないかです。銀行が注目するポイントは本人との連絡がすぐに取れるかということで、例えば本人が国に帰ってしまって音信不通になってしまった場合、実をいうと銀行そのものが海外にいる債務者にアクセスする手段を持っていなかったりするのです（海外に支店がない、言葉が分からないetc.）。配偶者が日本人であれば、もし債務者の夫婦共に連絡が取れなくなっても配偶者の実家に連絡するという方法があります。銀行としては最悪の事態を想定して、とにかく本人にたどり着ける方法を予め確保しておきたいのです。

では夫婦共に永住権をお持ちでない外国人であった場合、住宅ローンを組むことはできないのかといいますと、全くダメというわけではなく、銀行によってはローン審査を受け付けてくれます。ポイントはある程度の自己資金があることです。できれば物件価格の2割程度、少なくとも諸費用分はあった方がいいでしょう。あとは勤め先や収入が分かるものと外国人登録書のコピーを添えて事前審査申込書を提出し、結果を待つことになります。審査の詳しい基準は分かりませんが、継続して働いて安定した収入があればそれに応じた融資が受けられます。これは日本人がローン申込をするときと同じです。

金消契約に至るまでの簡単な流れは次の通りです。

ローン事前審査申込

↓

仮承認

↓

ローン申込

↓

本承認

↓

金銭消費貸借契約（金消契約）

↓

決済（融資実行）

上記の通り金消契約は仮承認、本承認の2つのハードルを越えた後になります。金消を行う時期は銀行により決済の何営業日以上前、といった指定がありますが、一般的には決済の一週間前位までに行います。

まず自己資金です。自己資金の額が諸費用分あるかないかで分かれます。銀行側からするとお客様の借入額が物件価格を上回っていないかどうかがポイントになります。例えば3,000万円の物件を買うために3,100万円の借入申込だと「諸費用分の自己資金がない」ということになります。もちろん諸費用分も上乗せして住宅ローンを組むこともできますが、とにかく高い金利優遇幅を目標にするならやはり諸費用分の自己資金は必要になるでしょう。

勤続年数は1年以上が必須、3年以上であれば安心です。3年未満と勤続年数が短い場合、職歴書を書くケースが多いです。職歴書で見られるのは職種の一貫性や、それぞれの勤続年数です。銀行にしてみればこれから長い取引をするにあたり、やはり安定した収入のある人の方が印象は良くなります。転職回数が多いと不安定と見られてしまいます。ちなみに勤め先が必ずしも一流企業である必要はありません。大事なのは人柄です。まじめに返済してくれそうなお客様ほど銀行としては優遇してくれる訳です。

現在の借入は基本的になくしておくべきでしょう。車のローンやキャッシングローンなどは返済比率の上乗せとしても大きな負担になります。実際に住宅ローンの審査に出しても金消契約前に借入を完済しておくことが条件になることがほとんどです。また、お金を借りていなくても現金の借り入れが可能なカードをお持ちの場合はカードを持っているだけで「借入あり」とみなされる事があります。例えば50万円のカード枠があればいつでも50万円の借入ができてしまうことからその様な扱いになってしまうようです。この場合、カードの解約が条件として銀行から提示されます。

金利優遇について①≫

金利優遇について②≫

これは、あります。例えば自己資金が500万円、借入金額が3,000万円、合計が3,500万円、という内訳で銀行に融資の相談をしたときに、ではその500万円がどこからくるのか分かる資料で明示して下さい、というパターンです。

銀行ではこれを「エビデンスとして必要です。」なんて言ったりしますが、つまりは「証拠を出して下さい。」という事です。これは必ずしも求められる訳ではありません。どういう状況だと通帳のコピーが必要になるのか、これは各銀行独自のノウハウによるものであり、はっきりとは分かりません。

まあ、これも無事に取引を行うための手続の一つですので、仕方ないと思って下さい。

最近の報道でもよく見かける通り、銀行をめぐるさまざまなトラブルが後を絶たず、中には悪質なケースもあります。住宅ローンも例外ではありません。

ローン審査はここ数年で厳しさを増しており、時には「え？そんな物まで？」と、私達不動産業者も驚くような資料の提示を求められる事もあります。

車のローン等、内容を自分で把握していればいいのですが、キャッシング（借入による現金の引き出し）ができるカードをお持ちの場合はそのキャッシングの枠があるだけで借入有りとみなされ、審査にひっかかってしまう場合があります。何枚もカードを持っていると、カードを作ったことすら忘れてしまう可能性があるので注意が必要です。

また、過去にカードローン等の借り入れを行い、返済が滞ってしまった事はないでしょうか？心当たりのある方は不動産屋さんに時期・期間・金額・借入先といった内容をよく相談して下さい。場合によっては以下の手順が必要になるかもしれません。

現在から過去に渡り、自分は借入／事故歴ありなのか、なしなのか？第三者からみた自分の状況をはっきり調べるには、全国銀行協会・CIC・日本信用情報機構等、個人信用情報機関への信用情報開示請求を行うという方法があります。

本人がそれぞれの個人信用情報機関へ行くか、郵送で手続をします。そうすると自分がこれまでどんな内容で借入を行ってきたかが一目瞭然で分かります。それで問題なければ住宅ローンの事前審査申込をして大丈夫でしょう。

逆に問題になりそうな内容が見つかった場合は、不動産屋さんが銀行の担当者と相談して、ローンの事前審査申込を出すべきか否かを指示してくれるでしょう。闇雲に事前審査申込を出してしまうと、融資承認が得られなかった場合、その銀行に「○○さんは当銀行で△△という理由により、融資の承認が得られませんでした」という履歴が残ってしまい、あとで問題が解決したとしてもその銀行では融資を受けられなくなってしまう可能性があるのです。

ですが不動産屋さんもプロですので、お客様からいくつかのポイントを聞けば少なくともローンが組めるかどうかは分かります。優遇幅についてもある程度は目途がつきます。そのポイントを思いつく限りあげてみます。

・税込年収

・自己資金額

・勤続先

・勤続年数

・勤務形態（正社員・準社員・契約社員等）

・給与形態

・車やカードローン等、現在借入がある／ない

借り入れできる金額についてはいくら借入できるのか？の稿をご覧下さい。

金利優遇について①で優遇幅は大体-1.0%,-1.2%,-1.4%と書きましたが、以前に某都市銀行でローン事前審査申込をしたとき、-1.5%の優遇がついたことがありました。お客様の自己資金額が物件価格の2割を超えていたことが大きな要因だったようです。

そんなことがあると、不動産屋さんの頭には「自己資金のあるお客様にはあの銀行だと有利にローンが組めるな。」とインプットされます。給与振り込みがA銀行だからどうしてもA銀行がいい！といった要望がお客様から特にない場合、不動産営業担当者はよりお客様に相性の良い銀行を選択することを考えるからです。

勤続先は公務員や上場企業など、銀行から見て安定性の高い職業だとより有利な印象がありますが、もっと大事なのは勤続年数です。勤続年数が1年未満だと厳しい見方をされます。また転職して3年未満の場合はローン申込の際、職歴書を書いて頂くケースがほとんどです。

自営業や会社役員をなさっている方の場合はだいたい会社3期分の決算書を求められます。給与形態は固定給／歩合給によって違う見方をされます。ローン審査をする時点で車やカードのローンがある場合はローン契約時までに完済する予定がある／なしで返済比率が変わります。

駆け足でいろいろ書いてしまいましたが、まずは無理のない資金計画をたてることが肝心です。今はインターネットで検索すればローンの事など自分でも簡単に調べられます。あとは信頼のおけるパートナーを見つける事ができれば鬼に金棒です。住宅の購入は人生の大きな転機です。どんどん不動産屋さんを使って下さい。やはり餅は餅屋、現場の人間はネットで聞けない情報を持っていますよ。

都市銀行の場合、適用される金利優遇は概ね-1.0％、-1.2％、-1.4％のどれかになるかと思います。そもそも金利優遇とは何かと申しますと、例えば35年完済、-1.0％の金利優遇がついた場合、

『完済するまでの35年間、店頭金利より1.0％引いた金利で返済して頂ければ結構ですよ』

という意味になります。

平成21年8月現在、都市銀行の店頭金利は変動金利で2.475％ですので、今-1.0％の金利優遇がつくと1.475％での返済スタートです。変動金利ですので、金利が変動したらその変動した金利から1.0％引いた金利での返済を行います。

店頭金利3.1％の2年固定を選択した場合は2年間は金利2.1％で返済していけばいい事になります。固定期間の2年を経過した時点でさらに選択したプランの店頭金利より1.0％引いた金利が適用されます。

変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきかというお話はとりあえずまたの機会にしたいと思います。

ちょっと待って、-1.0％と-1.4％じゃ総支払額が相当違うんじゃ･･･という疑問がここで湧いてきます。実際には変動金利も短期固定金利も金利は変動しますので総支払額を並べて予想することはできないのですが、仮に完済時まで金利が一定だったとして具体的な計算をしてみます。

【借入額】3,000万円　　【店頭金利】2.475％　　【借入期間】35年　　の場合

金利優遇-1.0％での返済総額：38,425,124円

金利優遇-1.4％での返済総額：36,010,106円

――約240万円の差が出てきます。

確かにこれは大きいですね。住宅ローンを組む際はなるべく大きな金利優遇を獲得したいものです。

金利優遇について②≫

言葉です。でも、ちょっと待ってください！借地権だってメリットもタクサン有ります。

みなさんは、「借地権は自分の土地ではないから」

と言う印象をお持ちの方が多いですが、確かに自分の土地ではありませんが

借地借家法で認められた立派な権利です。立派な権利なので銀行も住宅ローン

で融資をしてくれます。逆に言うと

金融機関も権利として認めていると

言うことデス。じゃー借地権のメリット

て何でしょう。それはマズ所有権よりも

安価ということです。土地付よりも2割

程度安く購入ができます。毎月、地代

は払はなければなりませんが、土地は

自分のものではないので、土地の固定

資産税はかかりません。固定資産税を

支払う事を考えると毎月の地代もそんなに

大きな負担にはならないと思います。安く購入できることを考えると、逆に毎月の

住宅ローンと地代支払いを考えても返済はラクになると思います。実は私も

そのメリットを感じ数年前に借地権付建物を購入しました。だって、せっかく

夢のマイホームを買って、ローンの支払いに追われて、日々の生活がたいへん

になるなんて、ｻﾐｼｰですから・・・・所有権（土地付）もイイですが、借地権も

是非、住宅購入の候補に入れてみてはいかがでしょうか！

一般的には収入に対する支出(住宅ローンの返済額)の割合が、銀行により設定される一定のラインを越えない範囲内なら融資OK、となります。この割合を返済比率と言います。皆さんそれぞれ食費や光熱費といった生活費がかかる訳で、ローンの支払いがそれを圧迫しない比率でなければいけません。

例えば某大手銀行の場合、金利4.0％で、返済比率40％内に収まればクリアです。ここで言う金利とは実際に適用される金利ではなく、とりあえずの机上計算用に設定された数値です。これ位の収入がある人が、これ位の金利で、これ位の返済比率に収まる融資金額であれば、特段の事情がない限り破綻しないでしょうという予測の下に導き出された数値とお考え下さい。

では、実際に計算してみましょう。税引き前年収450万円のAさんが、前述の某大手銀行で35年・3,000万円の住宅ローンを組みたい場合、まず金利４．０％で月々の支払い額を出したらそれを１２倍し、年間のローン支払額を年収で割った百分率を計算します。答えが４０以下ですので返済比率以内、つまり借入OKとなります。また、月々の支払い額の計算にはローン電卓が必要になりますが、PCがあればエクセルを使用することをおすすめしています。