官民査定とは、例えば前面道路の公道が葛飾区の区道の場合は、葛飾区と立会いをしなければなりません（都道の場合は東京都との立会いです）。道路の査定が既に済んでいる場合は、測量地点の区の図面を復元すれば良いのですが、官民査定が済んでいない場合は、査定をするのに数ヶ月かかってしまう場合がありますので（役所の仕事は時間がかかります・・・）、地積更正登記を伴う土地売買契約や確定測量図を買主に交付する場合は、契約から引渡しまでの期間を余分にとる必要があります。以前は、地積更正登記に必要な隣接者の印鑑は実印（印鑑証明添付）でしたが、隣接者の人も印鑑証明書を出すと云うと、警戒してなかなか立会いのハンコを押してくれませんでした・・・それは実務上現実的ではないと云うことで数年前から認印で良くなってきました。但し、他の法務局によっては現在も立ち合い書の印鑑は実印（印鑑証明書添付のようです・・・（現実的ではありません）今後。土地の売買で、地積更正を伴う売買が増えて行くと思いますので、みなさんも契約時には気おつけてください。

で、いくらの印紙を貼るのかといいますと、これは不動産売買契約書に記載されている金額により変わります。

具体的には以下の通りになります。

契約書記載金額　＜印紙代＞

1万円未満　＜0円＞

1万円以上10万円以下　＜200円＞

10万円超50万円以下　＜400円＞

50万円超100万円以下　＜1,000円＞

100万円超500万円以下　＜2,000円＞

500万円超1,000万円以下　＜10,000円＞

1,000万円超5,000万円以下　＜15,000円＞

5,000万円超1億円以下　＜45,000円＞

1億円超5億円以下　＜80,000円＞

5億円超10億円以下　＜180,000円＞

10億円超50億円以下　＜360,000円＞

一般的に印紙代は売主と買主が折半することになります。

契約書が一枚なら上記印紙代の半分、ニ枚なら上記印紙代をそれぞれが負担します。

私もフラット３５を利用した資金計画をよくお客様にご提案します。

フラット３５を利用する利点はやはり支払額が一定であること、それでいて金利も低いこと、そして比較的審査が通りやすいこと等が挙げられます。

しかし、フラット３５は通常のローンと違い、お客様の審査の他、建物にも必要な審査があるのです。

解体物件の建物がこの審査をパスしてフラット３５の「適合証明書」を取得しなければ、フラット３５は利用できません。

適合証明書を取得するには要件があり、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性といった基準にいずれか一つ適合することが必要なのです。

この適合証明書が取得できるかどうかは一般的に工務店または不動産屋の仕事になってくるかと思いますが、一体どんな基準なのか、中古住宅を審査する場合の事項を簡単にここでご紹介したいと思います。

以下、セルフチェック項目です。

・対象物件の敷地が前面道路に２ｍ以上接道している

・対象物件の居室が７０㎡以上である

・原則として２以上の居住室、台所、トイレ及び浴室を有する

・居住専用の住宅である。また店舗や事務所等の併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が全体の１／２以上である

・建築確認日が昭和５６年６月１日以降である（建築確認日が確認できない場合は、建物の表示登記日が昭和５８年４月１日以降である）

・雨漏りや漏水の跡が無い

・木部の腐食、シロアリ被害がない

・コンクリートに著しいひび割れが無い

・給水設備に漏水、赤水、水量不足がない

・排水設備に漏水、排水時の水の滞留がない

・木造住宅（耐火構造及び準耐火構造以外の住宅）は、耐久性基準の確認に必要な図面（矩形図や断面図など）がある

専門的な内容も含まれていますが、これらのようなことを審査して適合証明書を作成します。

リクルートは3月16日、「2009年・首都圏新築マンション契約者動向調査」を発表した。2009年に１都３県で新築マンションを契約した人を対象に実施。集計数は3022件。

それによると、「価格が安くなり買い時」を購入理由に挙げた回答が、第１四半期で大幅に増加したのに加え、「金利が低く買い時」「税制が有利で買い時」も大幅増となり、全般的に市況感が好転したと見ている。

反面、中古マンションを平行して検討した人の割合が4年連続で増加して４３％に達したほか、「売主の信頼度」を重視する割合も上昇するなど、選択肢を広げながら安心・安全なマンションを選びたいとするユーザーニーズを裏付ける結果となった。

民主党のマニフェストでは、ＣＯ２の削減など環境対策を中心にしたストック対策が住宅政策の前面に打ち出されていました。このマニフェストから民主党の住宅政策は”新築”よりも”中古”のイメージが世間に強く印象付けられました。ですが、「緊急経済対策」に盛り込まれた「住宅版エコポイント制度」は中古住宅のリフォームやリノベーション工事も対象となるものの、新築住宅への省エネ工事などがより強くアピールされることになりました。住宅対策は”新築”も”リフォーム”もとなったわけです。住宅の良質な”ストック”を考えれば、新築も中古もないわけで、”住まいとしての安全性・快適性”などの昨日が求められるだけです。環境・耐震・バリアフリー・可変性と言った昨日が備わっていることが重要になります。”住宅飢餓時代”には”雨露に凌げればよかった”住宅が、”地球･人・絆の時代”には様相を一変したと言えます。民主党はそうしたことに気がつき、対策を打ち始めたのです。

経済対策には、住宅取得を一段と進めるため「フラット３５Ｓ」の金利を一段と引き下げ、当初１０年間、「フラット３５」の一般金利より１．０％低い金利を適用する方針を打ち出しました。昨年１２月の「フラット３５」の金利（３５年間２．８５％）をベースに考えると、「フラット３５Ｓ」の当初１０年間の金利は１．８５％が適用され、仮に３０００万円を３５年間、元利金等返済（ボーナス併用なし）で借り入れると、その総支払額は４３５９万３８１３円と「フラット３５」の総支払額よりも３８４万８４７０円も少なくて済むという計算になります。

さてもうひとつ、住宅取得資金に親などからの贈与税を利用すると、非課税枠が平成２２年は１５００万円、平成２３年は１０００万円まで拡大します。非課税枠拡大による経済波及効果は、２年間で１．４兆円、３．１万戸は８０万戸住宅着工時代の４％相当に当りますから、経済対策としては大きな意味があります。

そうそう大事な事を忘れていました。新築住宅にかかる固定資産税の”軽減措置の廃止”も検討されましたが、そのまま軽減を継続することも決まっています。マンションでは５年間で３５万円の増税になるところでした。

民主党の経済対策に”住宅対策”がきちんと位置づけられました。あとはどこまでこの対策が効果を発揮するかと言うことになります。

＜住宅・不動産ジャーナリスト伊能肇さんより＞

＜エコ住宅の新築＞

一戸当たり３０万ポイント（１ポイント１円）が付保されます。

＜エコリフォーム＞

一戸当たりの上限を３０万ポイントとして、リフォームを行う箇所によってポイント数が発行されます。

①窓の断熱改修

窓の大きさの区分及び改修方法に応じて定めるポイント数に施工箇所数を乗じて算出します。

②外壁、屋根・天井、床の断熱改修

施工部位ごとに定められた最低使用量以上の断熱材を使用した改修について、ポイント数を発行します。

③バリアフリー改修

①または②の改修工事と併せて行うバリアフリー改修工事を対象とし、施工内容に応じて発行します。

●ポイントの交換対象●

商品券、プリペイドカード、地域振興券、地域産品、省エネ・環境配慮に優れた商品などを予定しています。

●ポイントの即時交換について●

エコ住宅、エコリフォームによって取得したエコポイントを追加的に実施する他の工事（キッチンや浴室のリフォームなど）の費用に充当することが出来ます。追加的に実施する工事が新築工事と一体的に行われる場合も対象となります。

●ポイントの申請方法●

各都道府県に設けられた「エコポイント事務局」の受付窓口か郵便にて申請します。住宅の所有者となる個人・法人、建築主、購入者によらず申請できます。

●発行の申請期限●

＜エコ住宅の新築＞

一戸建ての住宅：平成２３年６月３０日まで

共同住宅など：平成２３年１２月３１日まで（ただし、１１階建て以上のものは平成２４年１２月３１日まで）

＜エコリフォーム＞

平成２３年３月３１日まで

●交換の申請期限●

平成２５年３月３１日まで

★住宅版エコポイントについての相談窓口★

TEL:0570-071-077（10：00～18：00土日祝日も受付）

★住宅版エコポイントHP★

国土交通省ホームページ

＜エコポイントの発行対象＞

持ち家と借家、戸建て住宅と共同住宅の別によらす、平成２１年度第２次補正予算の成立日（平成２２年１月２８日）以降に工事が完了し、引き渡されたものが対象となります。他に国からの補助を受けて窓や壁などの断熱工事を行っている場合は、原則としてエコポイントの申請をすることが出来ません。ただし、高効率給湯器や太陽光発電設備などに対する補助のように、ポイント発生の対象となっていないものへの補助は重視して申請することが出来ます。また、税制特例や融資の優遇も受けられます。

＜エコ住宅の新築＞

平成２１年１２月８日～平成２２年１２月３１日に建築着工（根切り工事または基礎杭打ち工事の着手）したもので、次の①または②に該当する新築住宅が対象となり、ポイントの申請には登録住宅性能評価機関などの第三者機関による証明を受ける必要があります。

①省エネ法に基づく「トップランナー基準」相当の住宅

外壁、窓などの断熱性能に加えて、給湯設備や暖冷房設備などの建築設備の効率性について総合的に評価して得られるエネルギー消費量が、省エネ法に基づく住宅建築主の判断基準（以下「トップランナー基準」という）に適合する新築住宅を対象とします。

②省エネ基準を満たす木造住宅

省エネ基準を満たす外壁、窓などを有する木造住宅を対象とします。木造住宅であるかどうかの判断は、確認済証、建築工事届などにおいて、「主たる建築物の構造」が「木造」と記載されているかどうかによるものとします。

＜エコリフォーム＞

平成２２年１月１日～平成２２年１２月３１日に工事に着手（ポイント対象工事を含む工事全体の着手）したもの。

国土交通省は１月２９日、２００９年の住宅着工戸数が前年比２７．９％減少の７８万８４１０戸で、1964年（昭和３９年）以来の低水準となったと発表した。

マンションにおいては、前年比５８．０％減少の７万6678戸となり、「マンション」という区分けを作り調査を開始した1958年（昭和６０年）以来、最低となった。

持ち家は、前年比１０．６％減少の２８万４６３１戸。貸家は、前年比３０．８％減少の３２万１４６９戸。分譲住宅は前年比４３．７％減少の１６万８８３７戸となった。

道路のハジにあるＬ型の雨水マスにも、公道であれば、下水道局のマークが付いています。

画像のように、何のマークも無いマンホールは私道と考えていただいて、ほぼ間違いありませんが、ごく稀に違う時があります。

Ｌ型もご覧のようにマークがありません。みなさんが、不動産業者に物件を紹介されたり、案内された際のひとつの目安にしてください。公道面を物件探しの必須条件の方は参考になると思いますよ。ちなみに、このＬ型の幅は６０cmです。土地をお探しのお客様は敷地の間口が気になると思います。メジャーを持っていない時、敷地の前のＬ型の枚数を数えると、だいだいの間口がわかります。

余談ですが、画像のように、緑色のガードレールにイチョウの模様のあるタイプは都道です。還7は都道なので、このガードレールです。

ありがとうございます<(_ _)>

他の業者でもお問い合わせが増えているとのこと。

やはり物件に動きが出てきたと言う手ごたえを感じている今日この頃です。

しかしそうなると金利も上がっていくんでしょうね・・・。

前にも書きましたが住宅ローンアドバイザーの視点で申しますと・・・

●金利が上がると予想される場合には固定金利型住宅ローンがおすすめです。

最初から最後まで一定の金額を払い続ける方法です。

メリットは、金利が上がっても支払額は一定なので金利上昇リスクを負うことがなく、将来的には有利となる可能性があります。（金利上昇の場合）また、支払額が決まっていると言うことは将来設計が立てやすいんですよね。子供の貯蓄だの色々とお金が必要になっても予定が組めます。

デメリットは住宅ローン選択時、変動金利より金利が高いということです。

●金利が下がると予想される場合には変動金利型住宅ローンがおすすめです。

メリットは固定金利選択型より金利が低いので支払額を押さえられるという点です。

デメリットは金利が上がった場合、当初は低金利でいいのですが、将来的には金利上昇の影響をうけることになります。これはどういうことかといいますと・・・

金利は半年に１回見直されます。返済額は５年に１回見直されます。金利が上昇しても返済額は従前の1.25倍までと決まっていますので５年ごとに１．２５倍の返済額が上がった場合も想定すると良いでしょう。それでも支払いが可能か・・・ということですね。しかし、金利が上昇すると融資残高が減らない事態も起こりうるのみならず「未払い利息」が発生する場合もあります。

「未払利息」とは、計算上の毎月利息額が毎月返済額を超える場合の超過部分の利息を言います。変動金利の場合、「５年間は毎月の支払額を変更しない」というルールがあるので、支払額は変わりませんが実はこの超過部分があると返済計画に大きな影響を及ぼしかねないということです。超過部分の利息については支払い免除されることはありませんので何らかの方法で清算（支払い）しなければなりません。

うーん・・・言葉のみで説明するのは難しいですね＾＾；

住宅ローンには変動金利型、固定金利型、また変動金利と固定金利のミックス型もありますし、いろいろなパターンがあります。金利が上昇するのか、景気が良くなるのか悪くなるのか、これは誰にも？わかりません。私たちはアドバイスができるのみですのでそれを踏まえてお客様ご自身で選択していただくわけです。色々とご提案させていただけたらと思います。詳しくはお尋ね下さい＾＾

最後に参考までに過去の金利推移を添付いたします。いちばん金利が上がっているのはバブルの1990年から1992年頃でしょうか。1995年くらいから2006年くらいまではほぼ一定。すこし最近は上がっていますね。さて、これからどうなるのでしょうかね・・・。

新規発売戸数に対する契約戸数は240戸で、月間契約率は57.3％（前年同月比27.3ポイントアップ、前月比16.4ポイントアップ）。１戸当たりの平均価格は4885万円で、前年同月比3.5％アップ、前月比17.3％アップとなった。

不況と言われるこの時期だが、購入に踏み切る人は金額が下がって手が届きやすくなった建て売りに人気が出ていることが明白となった結果だ。また、物件購入は以前結婚や出産というイベントによって踏み切る傾向が強かった。ここ数年で変わってきた事と言えば、賃貸で賃料を払い続けるとなると自分の財産となる物件を所有する方向を考える単身者も数多く、物件購入に踏み切る傾向が出て来た。それにより、手軽に持てる低価格のマンション購入者も増えている。今ではもはや不動産は一生に一度の買い物ではなくなってきている。広い層で広い価格帯の購入が今後も期待される。

一方、三大都市圏でみると、地価下落基調は継続しているものの、すべての地域・用途で下落幅が縮小する結果となった。特に「東京都区部」の住宅地は半年間で0.5％下落（同6.7％下落）となり、地価はほぼ下げ止まる結果となった。

同研究所は、「信用力に優れる大手ディベロッパーが用地取得に動き出すなど局所的だが市況回復の胎動が感じられるようになってきた。大都市においては、地価下落幅が縮小すると見込まれている」としている。

市況回復の胎動が感じられるようになると住宅ローン金利が上がる方向へ行く。地価が上がり、住宅ローン金利が上がる前のこの低金利時代に不動産取得に踏み切るのも手ではないでしょうか。

私が気になって気になって仕方のない今日のおすすめ物件♪

売主物件ってよ書いてあるけれどだから何？と思う方もいらっしゃるかと思います。売主物件というのはその会社が持っている物件なのには変わりないのですが買う側にとって何が得なのか・・・。それはまずその会社の持ち物ということなので何か困ったことがあったらその会社に相談すればいいということになります。お客様にとって、その会社はどうなのか、そこで働く人々はどうなのか、親切なのか、対応はどうなのか、よく見ることができます。

そして何より仲介手数料がないというところは大きいですよね♪今日おすすめする物件は新築でこの価格！！そんな物件にはなりますが、それでいてもこの仲介手数料、払うとしたら97万円ほどお客様が支払うことになります。これ、なくなったらいいですよね（＾＾）売主物件、そんなものは決して多いものではありませんがそんなものに出会えたら「おぉ！仲介手数料がかからないんだ♪」なんて思ってみるのもいいのかも。ただ、大きい買い物ですからね。それで買い物が左右されるってほどまではいかないでしょうけども（＾＾；）　色々な会社で紹介されている物件だとして「当社売主です」なんてものと巡り会ったら検討する余地はありますね。その会社も見られるわけですから♪まぁこれを書く位ですから当社は自信があるんですけどね＾＾

さて、話は戻って・・・新築でこの価格！！これには借地権というものが絡んできますが、それ、自分のものにならないから・・・なんて考えていませんか？自分の所有物ではないようで賃貸と変わらないんじゃないか・・・そんなかた、ぜひとも相談してください！！借地権の良いところがたくさんあるんです♪そして旧借地法というのは改正後と比べて良い点もたくさんあるんですよ♪是非みてみてください（＾＾*）→★私のおすすめ１★

●民間住宅ローンの金利の確定は融資実行時に決まります。また、

●財形住宅融資等の公的住宅ローンの場合は融資申込時に金利が確定します。

公的住宅ローンを利用する方のほうが申込んだ時点で金利が確定するわけですから資金計画が立てやすいということになりますね。ただ、物件引渡しまで時間があり、それまでに金利上昇が懸念される場合には民間住宅ローンと併せて財形住宅融資に申込みをし、その時点での金利を押さえておき、融資実行直前に有利なほうのローンを選択されるのも有効的な手段といえるでしょう（＾▽＾）

■マイホーム発電とは

一つのエネルギーから、二つのエネルギーをつくり出す省エネルギーシステムを、コージェネレーションシステムと呼びます。マイホーム発電は、ガスから電気と熱の二つのエネルギーをつくり出す、家庭用のコージェネレーションシステム。これまで捨てていた排熱を有効利用し、無駄をなくすことで、環境と家計にやさしい暮らしを実現します。

■東京ガスのマイホーム発電

マイホーム発電には、燃料電池方式の「エネファーム」、ガスエンジン方式の「エコウィル」があります。

これからは、家でエネルギーをつくる。

先進型家庭用燃料電池「エネファーム」

都市ガスから取り出した水素と空気中の酸素を燃料電池ユニットで化学反応させて発電。

その際に発生した熱でお湯をつくり、貯湯ユニットに貯めて、給湯や暖房に利用します。

「エネファーム」の省エネルギー性　：

一次エネルギー消費量約33％ダウン、CO2排出量約45％ダウン

エネファームなら、エネルギー利用率が80％にアップ！

従来方式による発電システム

発電所と使う場所が遠く離れているため、発電時に発生する熱を利用することができません。（出展：エネルギーの使用の合理化に関する法律）

エネファーム

使う場所で発電するので、発電時に発生する熱を給湯や暖房に利用できる、高効率で地球にやさしいシステムです。

※HHV（高位発熱量）基準により算出

エネファーム本体写真

左：＜燃料電池ユニット＞NA-0109ARS-K　右：＜貯湯ユニット＞NAT-C09ARSAW6CU

ガスエンジンで発電する「エコウィル」

エコウィルは都市ガスを使ってガスエンジンを動かし、発電します。同時にその時の排熱を利用してお湯をつくり、給湯や暖房に利用します。

エコウィルなら、エネルギー利用率が77％にアップ！

エコウィル

使う場所で発電するので、発電時に発生する熱を給湯や暖房に利用できる、高効率で地球にやさしいシステムです。（出展：エネルギーの使用の合理化に関する法律）

※HHV（高位発熱量）基準により算出

エコウィル本体（GCTシリーズ）

左：＜発電ユニット＞GEH-0106ARS-K　右：＜貯湯ユニット＞GCT-C08ARS-AWQ

エコウィル本体（GFTシリーズ）

左：＜発電ユニット＞GEH-0106ARS-K　右：＜貯湯ユニット＞GFT-C08ARS-AWQ

これが基礎パッキンです

基礎パッキン・・・あまり聞きなれない用語かもしれませんが、数年前まで不動産業者の新聞折込広告によく書いてあった用語です。今は当たり前の建材ですが、これがなかなかのスグレモノです。ひと昔前の建物の基礎は一部、くりぬいた部分にネズミが侵入しないような小さな格子が付いていたと思いますがアレが通風孔の役目を果たしていました。あれでも良いのですが、基礎パッキンは建物の基礎（コンクリート部分）と土台（木の部分）の間、全体に硬質プラスチックのような素材で建物全体の通風を可能にした建材です。基礎パッキンのおかげで基礎と建物の間の通風が、かなり良くなりました。建物の建材は日進月歩です。１０年後の建物の構造はどのように進歩しているのでしょうか・・・・・

先日の雨上がり・・・・

言葉です。でも、ちょっと待ってください！借地権だってメリットもタクサン有ります。

みなさんは、「借地権は自分の土地ではないから」

と言う印象をお持ちの方が多いですが、確かに自分の土地ではありませんが

借地借家法で認められた立派な権利です。立派な権利なので銀行も住宅ローン

で融資をしてくれます。逆に言うと

金融機関も権利として認めていると

言うことデス。じゃー借地権のメリット

て何でしょう。それはマズ所有権よりも

安価ということです。土地付よりも2割

程度安く購入ができます。毎月、地代

は払はなければなりませんが、土地は

自分のものではないので、土地の固定

資産税はかかりません。固定資産税を

支払う事を考えると毎月の地代もそんなに

大きな負担にはならないと思います。安く購入できることを考えると、逆に毎月の

住宅ローンと地代支払いを考えても返済はラクになると思います。実は私も

そのメリットを感じ数年前に借地権付建物を購入しました。だって、せっかく

夢のマイホームを買って、ローンの支払いに追われて、日々の生活がたいへん

になるなんて、ｻﾐｼｰですから・・・・所有権（土地付）もイイですが、借地権も

是非、住宅購入の候補に入れてみてはいかがでしょうか！

さて、タイトルにもありますが、低コストで家が建つのかを設計監理している者の立場から少しでも参考になればと思い検証してみたいと思います。　まず、家を建てる費用についての内訳ですが、

①本体工事（仮設工事・基礎工事・木工事・内装工事・設備工事・電気工事）

②付帯工事（解体工事・地盤改良工事・設計申請費・瓦斯工事・屋外給排水工事・外構工事）

③別途工事（空調工事・カーテン・カーテンレール取付・アンテナ工事・居室照明器具）

以上のように注文住宅で家を建てる際には様々な工事項目があります。そこで先ず注意しないといけないのは、１，０００万円以下の費用の中に、どこまで含まれているのかを確認する事が重要なポイントだと思います。ただ実際には多くの方が初めての経験なので、契約後に追加費用が発生してトラブルになってしまい、訴訟問題に発展し工事が中断しているとの話も聞きます。そこでずばり１，０００万以下でも建てる事は可能だと思いますが、それは徹底的にコスト削減（材料・人件費等）、数の原理で大量受注・大量発注、規格の統一（商品の限定・間取り等）などを行って可能だと思います。

今回のケースでは不景気の影響で大量受注（契約）が行き詰ってしまったのと、銀行融資が厳しくなってしまったのが原因だと思われます。そこで我々不動産業者が広告に掲載している建築条件付売り地について紹介したいと思います。建築条件付売り地とは、更地の状態で建物を建てることを条件に契約する事です。そして契約後にプランの打合せから始まり、内部の設備等の様々な打合せを行い、着工～引渡しまで進んで行きます。ほとんど注文住宅感覚です。そこで安心なのは契約の際に契約金として１００万円程度支払えば、残金は建物完了引渡し時に残金の精算をすればOKです。さすがに建物を１，０００万円以下では厳しいですが、いろいろな条件等は相談できますので、気軽に当社までお越しください。