一番多いのは諸費用分のみ自己資金、物件代金を住宅ローンというパターンです。

例えば物件価格が3,000万円、購入するのにかかるその他の諸費用が100万円で合計3,100万円必要だとすると、その内物件価格の3,000万円を住宅ローンで、諸費用分の100万円を自己資金としてお支払い頂く事になります。

一般的に言われる自己資金の割合というのは（物件価格＋諸費用－自己資金）÷物件価格と計算されますので、この場合は

（3,000万円＋100万円－100万円）÷3,000万円＝1

自己資金割合は0％、住宅ローン100％という事になります。

もちろん自己資金が多いに越したことはありません。メリットとしましては

・借入額が抑えられる

・融資が受けられやすくなる

・金利優遇幅が広くなる

などなど、色々と良いことがあります。自己資金が2割を超えますと、その効果が特に顕著に現れます。

分かりやすいのが金利優遇ですね。

自己資金の割合によって最大▲1.7％（H23年10月現在）まで受けられる可能性があります。

金利優遇はローン完済まで何十年も続くわけですからね、これは大きなメリットだと思います。

カードには借入限度額というものがありますが、借りていなくてもこの限度額が返済比率に上乗せされてしまうからです。

返済比率とは収入に対してローンを組むことができる割合をいいます。

どの程度上乗せになるのか。

例えば限度額300万円だった場合、その300万円を3年間で完済するだけの支払い月額が上乗せになります。これには金利も組み込まれます。

限度額300万円、年利10％のカードを持っていた場合、

3年間完済で計算しますと支払額は月額96,801円です。

返済比率から逆算して月々10万円のローンを組むことができる方が上記のカードをお持ちですと、それだけでほぼ返済比率いっぱいに借りていることになってしまう為、住宅ローンとしてこれ以上の借入を行うことは難しいでしょう。

借りていなくても借りているとして計算されるあたり、銀行の注意深さが伺えますね。

機械ににカードを入れるだけでお金がでてきてしまう以上、既に借りていると仮定して審査されてしまうのです。

一部の金融機関で取り扱っている、分割実行で融資を受けつつ、フラット３５に移行するという流れは以下のとおりです。

１.土地の取得

まずは土地を購入するため、土地分購入代金分の融資を受けます。これを分割実行１回目の実行になります。

１回目の実行は銀行が行ういわゆる住宅ローンによる融資になります。これから建物が完成するまでの間、この土地分住宅ローンの返済をしていくことになります。

返済をするのですが、実際に支払うのは返済額のうち、利息分だけです。これで現在のお住まいが賃貸であっても家賃に加算される月々の住宅ローン返済額のうち、元本分が軽減されることになります。

２.建物の取得

土地の取得から数ヵ月後、いよいよ建物が完成しました。

建物の購入代金を支払う為の融資をここで受けることになります。これが分割実行２回目の実行です。ここでフラット３５が登場します。

フラット３５で土地＋建物分の融資を一括で受けて、前述の土地分住宅ローンを返済してしまいます。

ここから土地＋建物に対するフラット３５による融資への返済が始まります。

ちょっとわかりにくいですが、土地分を普通のローンでつなぎ融資をしてもらい、後からフラット３５で借り換えをしてしまうという方法です。

説明がヘタですいません。m(_ _)m

住宅ローンはいろんな方法で組むことができますので、まずはご相談下さいませ。

まず気に入った土地を買って、それから建築会社に住宅の建築を依頼する、それらの代金支払いを土地・建物両方共住宅ローンで賄うというパターンを住宅ローンの分割実行といいます。

他人の土地に建物を建てるわけにはいきませんので、まずは土地を自分のものにしてから建築を始める必要があり、住宅ローンを土地の引渡し（決済）時と建物の引渡し（決済）時の２段階に分けて銀行から融資を受けることになります。

フラット３５なんですが、「S」の登場以来フラット３５Sでローンを組むことをご検討されるお客様が増えています。

やはり１０年間の▲１．０％優遇が与える影響は大きいようですね。

で、当然フラット３５（S）でも分割実行を行いたいというご希望が出てきますが、残念ながらフラット３５そのものを２段階に分けて実行することは今のところできないのです。

できないのですが、一部の金融機関では分割実行で融資を受けつつフラット３５Sに移行するという方法を利用することができます。

――続きますm(_ _)m

で、お客様によく聞かれるのが今後の金利動向なのです。これは神のみぞ知ることなので、なるべく詳しく知っていそうな銀行や支援機構の方に聞いてみたりもするのですが、やはり「分かりません」という答が返ってきてしまいます。

では長期金利の動向は何を指標に動いているのか、ということなのですが、フラット35に関しては10年物国債なんだそうです。

なるほど・・・それじゃ早速10年物国債のチャートを見てみようじゃないか、と思うわけですが、なんだかよく分かりません。

詳しいことは下記リンクを覗いてみて下さい。

日本銀行　長期金利の決まり方・・・将来の「予想」が大事

さすが日銀、専門的なことをとても詳しく書いているようであります。

詳しく、とても難しいことが書かれているのですが・・・

一番下のフローチャートにあるように、長期金利が上がるということは将来のインフレや経済成長が予想されるという今後の景気に関しては好材料を感じ取って上昇するという要因と、投資家が将来への不確実性に対し金利上乗せを要求するという相反する要因が作用しているようです。

今はどちらかというと後者側に見えます。しかし去年後半あたりから縮小していた不動産需要が確実に回復している印象は否めないものがあります。

特に当のフラット35を利用するケースはかなり多かったようです。これはフラット35Sや住宅エコポイント、減税などの後押しが強かったということもあります。

今年はそうですね、本当に飛躍の年なのかもしれません。不動産に関してはこれ以上ない位、買うべき要因が揃っています。皆様の為に耳寄りな不動産情報をたくさんご提供していきたいと思います。

銀行の方と話をするときに必ず話題になるのが景気の動向についてです。まあ、この話題もさすがにネタが尽きている感じではあるのですが・・・。

私は不動産の取引そのものの動きは既に底を抜けた感があると思っています。

急激な景気の落ち込みから去年～今年上半期あたりは非常に動きの鈍い時期が続いていました。

ニュースを見ていても今だに景気の動向を楽観視する声は聞こえてきませんが、いつかはマイホームをと思っている方にとっては不動産を購入するにはベストな時期といえるかと思います。

理由の第一は地価の下落です。

都内の場合、一戸建てを買おうとすると特に土地に対するウエイトが大きいので物件価格へのはね返りも大きく現れています。単純に安い今こそ買いどき！ということです。

第二に挙げられるのが低金利です。

ほとんどの場合が住宅ローンを組んでの不動産購入になりますので、やはり金利が低いというのは魅力です。また、金利優遇幅もここ2年程の間にかなり伸びました。金利優遇は借入期間中ずっと有効ですのでこれは大きいです。低金利に高金利優遇、融資を受ける側にとっては非常に有利な条件です。

また、通常のローンの他にフラット35またはフラット35Sの台頭も大きな要因といえます。

元々35年固定のような超長期固定金利は金利が高くなってしまって当然だったのですが、今のフラット35Sの金利など、驚くほど低いといって良いのではないでしょうか。フラット35の場合、審査も比較的ゆるいといわれており、例えば支払能力は十分あるんだけど数字上の問題で中々融資が受けられないといった悩みを抱えている自営業者の方に対しても積極的に融資の申し込みを受け入れ、結果国民全体の住宅購入の間口を広げることに一役買っています。

第三に住宅ローン控除、エコポイント、生前贈与等、住宅購入者にとって有利かつ限定的な措置が今まさに行われている事です。

実はこれ、決して小さい額ではありません。家電製品のエコポイントのように、行列してでも今買わなきゃ！と不動産を買い急ぐことはありませんが、家を買いたいと思っている方は結果的に「いい時に買った」としみじみ思うに違いありません。住宅ローン控除も固定資産税の支払いの補填としてかなり助かる額になるかと思います。生前贈与も相続税を思えばやはり大きいです。

最後に、これに尽きると思うんですが「買いたい時が買いどき」ということです。

不動産の売買は「縁」だといわれますがまさにその通りで、振り返ってみると皆さんそれぞれのマイホームに導かれるように縁があり、それぞれ幸せに暮らしておられます。

上記に羅列した内容はその縁を後押しする要因の一つにほかなりませんが、見過ごすには惜しい条件だと思います。ご自身の買いどきを今こそ改めて見つめ直してみてはいかがでしょうか。

贈与税は他の税金に比べて税率が高く、一年間に基礎控除の110万円を超える金銭等の贈与を受けた場合、かなりの税金を納めなければなりません。

これが平成22年度税制改正で、平成22年については直系尊属（父母・祖父母）から住宅取得等に充てるための資金贈与を受けた場合、1,500万円までの贈与が非課税となりました。

平成23年については1,000万円まで贈与税が非課税となります。

これは基礎控除の110万円と合わせることが可能で、したがって平成22年は合計で1,610万円まで、平成23年は1,110万円までの贈与を非課税で受け取ることができます。

但し受贈者の所得制限があり、贈与を受けた年の合計所得が2,000万円で以下であることが要件となります。

実際にあった住宅ローンを利用した悪質な例というものをご紹介します。

１.ハリボテの家

これは不動産の売主と買主が結託した例です。売主がハリボテの家を建ててその物件に対し買主が住宅ローンを組んで買い、売主が融資されたお金を受け取った後に売主、買主ともにどこかへ逃げてしまったということです。

ハリボテですのでほとんど土地分の価値しかない物件に対し、銀行は建物分も上乗せした金額を融資、持ち逃げされてしまったのです。銀行は融資の際に不動産を担保にとりますが、建物の中まではチェックしないんですよ。これを利用したんですね。

２．他人の為の家

住宅ローンというのは「自己の居住用住宅」に対する融資に限定されますので、他人の家、例えば他人に貸すための住宅購入資金として借入することは出来ません。

賃貸住宅を購入する場合はアパートローンというものがありますが、金利が高いのです。利回り物件購入時のポイントは、月々の支払額及び物件そのものの維持費と入居者から入ってくる家賃のバランスがものをいいます。ですので金利が安い住宅ローンで賃貸住宅を購入してしまおう、という人が中にはでてきてしまうんですね。

３.家を建てない

注文住宅の場合、土地を買うときにまず融資を受けて、その後建物を建て始め、完成時に建物分の融資を受けるというパターンがあります。これを住宅ローンの分割実行といいます。

住宅ローンとして土地分を先行融資するからには銀行としては何がなんでもその土地上に「自己の居住用住宅」と建ててもらわなくてはなりません。家を建てない、単なる土地購入の為に融資を行うことはありません。

住宅ローンで土地を購入後、いつまでも家を建てずに駐車場にしてしまったり、倉庫を建設して商売を始めてしまったりされると困るので、分割実行の際は銀行の審査もかなり慎重になります。

上記はごく一部の事例ですが、こういった事例があるが為に普通にローンを組むにも銀行が必要以上の警戒をすることがあるのです。

（続く）

住宅ローンは今、低金利です。「低金利の今こそチャンス！」とうたいながら各銀行しのぎを削っているように見えます。なのに前述のような融資に対する消極的な姿勢、厳しい審査、何か矛盾しているように思いますよね。

これにも理由があります。

まずはなんといってもこの不景気。銀行からすると債権者の給与、雇用に対する不安があります。

ローンを組む事を希望している人が長期にわたって安定した収入を得、毎月の返済をちゃんと支払っていけるのかどうか。まずは収入、そして現在の勤務先の勤務状況を調べます。勤続年数が短い場合は職歴書に職歴の記載を求められることもあります。

審査内容は公表されませんが、基準に満たなければ減額融資、場合によっては否決もありえます。

また、実際に返済が滞ってしまうなど、急激な不景気の影響を受けて事故案件が増えてきてしまっているということも理由として挙げられます。

結果、リスクを避けるために銀行としては審査基準を厳しくせざるを得ない訳です。

さらに住宅ローンを利用した悪質な事例が存在するのも銀行のガードを硬くする一因となっています。

（続く）

同じ銀行であっても相談する窓口によって異なる結果が現れる・・・なぜか？

相談した相手、その時に窓口にいて話をしたローン担当者の知識・経験・やる気といった個人的な要因、実はこれが結果を大きく左右します。

お客様にとってはある意味、衝撃的かもしれませんね・・・。私見ですが、遠からず当たっていると思います。私自身、つくづく感じた事です。

あるお客様が以前、自ら銀行に行って融資相談したことがある、というお話をしてくれました。その時はその場でやんわりと断られてしまったそうです。何故に断られたのか、理由を聞きましたら思わず「はぁ？」と耳を疑いたくなるような理由でした。詳しくは書きませんが、とにかく何の問題もない案件をむげに断って帰らせてしまったようです。

この担当者のおかげでその銀行は大事なお客様の新規案件をとりこぼしてしまいました。数千万の融資ですので、完済までの金利を考えると銀行としては大きな案件だったはずです。

一般のお客様は銀行の融資相談窓口なんてそんなに行く機会もありませんし、プロと信じている窓口の担当者に「これは融資難しいですね」と言われてそんなもんか・・・と肩を落として帰った、という方も少なくないようです。

我々不動産業者はただ単に銀行へ行ってローンの申し込み書類を渡しているだけではありません。

そこで行われているやり取りには融資承認を受けるためのはっきりとしたノウハウが存在します。

（続きを読む）

居住用住宅の売買はほとんどが住宅ローンを利用します。ですので希望する金額を融資してもらうにはいくつかのハードルを越えなければなりません。そのハードルをお客様にいかにスムーズに越えてもらうかが不動産営業マンの腕の見せ所です。

お客様には必要書類だけをご用意頂き、なるべくストレスを感じさせずに融資実行（決済）まで進むのが理想的ではあります。

ですが今日日、銀行も審査基準を高くしてきています。お客様の条件にもよりますが、1本の融資承認を取るのに数カ月かかるケースもあります。

数カ月というのは特殊な事例ですが、このレベルになるとお客様自ら銀行窓口に足を運んで融資相談してもまずその場で断られてしまうでしょう。

実は同じ銀行であっても相談する窓口によって異なる結果が現れます。

ローン審査はマニュアル化されていて、融資の条件または可否が通り一遍の内容で返ってくると思っていませんか？そんな事はないですよ。

なぜか？

（続く）

某都市銀行の方からそんなご報告を頂きました。審査金利とは、実際に融資実行時に適用される金利ではなくて、お客様に希望額の融資ができるかどうか審査するための金利のことをいいます。

今回の変更は9月まで4.25％だったのが10月から3.8％に下がり、審査が少しゆるくなることになります。返済比率は年収の40％、つまり融資額を年利3.8％で支払った場合に、その年額が年収の40％以内に収まればOKです。

例えば年収500万円の方が3,800万円、35年完済で借入を行なおうとする場合、

9月までは審査金利4.25％で月々の支払額が173,999円、これを1年分支払い、年収で割った百分率は

173,999×12÷5,000,000×100=41.75976％

返済比率40％を超えてしまう為、少し減額しないと借り入れできません。

それが10月からは審査金利3.8％で月々の支払額が163,726円、同じく計算しますと

163,726×12÷5,000,000×100=39.29424％

40％以下ですので計算上、3,800万円の融資を受けることができます。計算上です。

当然、上記以外にも各銀行の基準をクリアして初めて融資が受けられるのですが、現在の収入でどれくらい借入ができるのかの目安にはなります。

では次に、お互いに収入の１００％を合算できるパターンをご紹介します。

例を挙げますと、

例①

ご本人様の年収：４００万円

お父様の年収：３００万円

↓

合算できる金額：４００万円＋３００万円＝７００万円

例②

ご本人様の年収：４００万円

お父様の年収：１，０００万円

↓

合算できる金額：４００万円＋１，０００万円＝１，４００万円

なんだ、ものすごく有利じゃないか、と思ってしまいますが、条件があります。

この場合、お父様の年齢を基準に借入期間を決めることになります。

フラット３５は８０歳完済です。例えばお父様が６４歳だとすると、

８０―（６４＋１）＝１５

最大で１５年でローンを組むことになります。

例えば金利２.３２％、３，０００万円の借入、１５年・３５年それぞれの期間で月々の支払額を計算しますと、

１５年完済　１９７，５０４円／月

３５年完済　１０４，３７６円／月

となります。

どういった内容でローンを組むかは、長期に渡る資金計画を建てて検討する必要があります。

お客様のご希望、人生設計に見合うプランで決定して下さい。

今回はフラット３５を使って親子でローンを組んだ場合についてご説明致します。

合算の方法は２通りあり、合算できる金額の計算方法が異なります。

フラット３５で親子が普通に収入合算する場合、例えばお父様が働いていて収入があり、親子の収入を合わせてひとつの住宅ローンを組みたい場合、合算できる金額は、ご本人様の年収と同額までを限度にお父様の年収の２分の１までとなります。

ちょっと分かりにくいですね。例えば以下の様になります。

例①

ご本人様の年収：４００万円

お父様の年収：５００万円

↓

合算できる金額：４００万円＋５００万円×０．５＝６５０万円

例②

ご本人様の年収：４００万円

お父様の年収：１，０００万円

↓

合算できる金額：４００万円＋４００万円＝８００万円

例②では、お父様の年収の２分の１がご本人様の年収を超えてしまいます。

この場合はご本人様の年収を限度に合算する事になりますので上記のようになります。

この計算方法で合算を行った場合、借入期間はご本人様の年齢を基準に（８０歳完済）最長３５年でローンを組むことができます。

通常の住宅ローンでは通しにくい案件でも、基準さえクリアすれば比較的スムーズに通ったりします。

35年間の固定金利というのも魅力ですね。

しかしこの不況・そして低金利時代、なるべく月々の支払い額を抑えたいと思うのは当然なことでして、都市銀行の平成22年6月変動金利は店頭表示で2.475％、-1.0％の優遇がつけば1.475％、-1.4％優遇なら1.075％です。

例えば3,000万円を35年完済で借入したとして月々の支払額は

2.475％　→　106,846円

1.475％　→　91,480円

1.075％　→　85,738円

となります。これは大きな差です。

35年などの超長期固定がありかなしかにつきましては、お客様個人の価値観、人生設計によって分かれます。

ここではフラット35の緩い審査を利用しつつ、現在は金利の低い変動金利でローンを組みたい、という方へのご提案をさせて頂きます。

三菱東京UFJ銀行で取り扱っている住宅融資保険付住宅ローンという商品があります。

三菱東京UFJ銀行とフラット35を取り扱っている住宅金融支援機構が提携したローンです。

HPでは金融機関が提供する住宅ローンに対して住宅金融支援機構が保険を引き受けることにより実現したローンです。とありますが、通常のローンで保証会社が引き受ける役割を住宅金融支援機構が行うといったものです。

ですので、審査基準も支援機構によるものになります。つまりフラット35が通る案件であれば使える住宅ローンなのです。

金利優遇は-1.0％、保証料は不要です。

例えば今月であれば1.475％で住宅ローンを組むことができるのです。

で、いくらの印紙を貼るのかといいますと、これは不動産売買契約書に記載されている金額により変わります。

具体的には以下の通りになります。

契約書記載金額　＜印紙代＞

1万円未満　＜0円＞

1万円以上10万円以下　＜200円＞

10万円超50万円以下　＜400円＞

50万円超100万円以下　＜1,000円＞

100万円超500万円以下　＜2,000円＞

500万円超1,000万円以下　＜10,000円＞

1,000万円超5,000万円以下　＜15,000円＞

5,000万円超1億円以下　＜45,000円＞

1億円超5億円以下　＜80,000円＞

5億円超10億円以下　＜180,000円＞

10億円超50億円以下　＜360,000円＞

一般的に印紙代は売主と買主が折半することになります。

契約書が一枚なら上記印紙代の半分、ニ枚なら上記印紙代をそれぞれが負担します。

私もフラット３５を利用した資金計画をよくお客様にご提案します。

フラット３５を利用する利点はやはり支払額が一定であること、それでいて金利も低いこと、そして比較的審査が通りやすいこと等が挙げられます。

しかし、フラット３５は通常のローンと違い、お客様の審査の他、建物にも必要な審査があるのです。

解体物件の建物がこの審査をパスしてフラット３５の「適合証明書」を取得しなければ、フラット３５は利用できません。

適合証明書を取得するには要件があり、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性といった基準にいずれか一つ適合することが必要なのです。

この適合証明書が取得できるかどうかは一般的に工務店または不動産屋の仕事になってくるかと思いますが、一体どんな基準なのか、中古住宅を審査する場合の事項を簡単にここでご紹介したいと思います。

以下、セルフチェック項目です。

・対象物件の敷地が前面道路に２ｍ以上接道している

・対象物件の居室が７０㎡以上である

・原則として２以上の居住室、台所、トイレ及び浴室を有する

・居住専用の住宅である。また店舗や事務所等の併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が全体の１／２以上である

・建築確認日が昭和５６年６月１日以降である（建築確認日が確認できない場合は、建物の表示登記日が昭和５８年４月１日以降である）

・雨漏りや漏水の跡が無い

・木部の腐食、シロアリ被害がない

・コンクリートに著しいひび割れが無い

・給水設備に漏水、赤水、水量不足がない

・排水設備に漏水、排水時の水の滞留がない

・木造住宅（耐火構造及び準耐火構造以外の住宅）は、耐久性基準の確認に必要な図面（矩形図や断面図など）がある

専門的な内容も含まれていますが、これらのようなことを審査して適合証明書を作成します。

条件付きですが、合算は可能です。

合算できる率は大きく分けて0％、50％、100％の3パターンあり、銀行及び選択するプランによりパターンが異なります。

0％というのは全く合算できないパターンです。

50％がパート収入の半分を収入として認めるパターン、100％は全額を認めるパターンです。

では例を挙げてみます。

ご主人：年収450万円

奥様：年収（パート）100万円　の場合、

奥様のパート収入の合算できる率が、

0％→450万円＋0円＝450万円

50％→450万円＋50万円＝500万円

100％→450万円＋100万円＝550万円

それぞれの上記合計額が世帯収入として認められ、それに見合った融資金額が決定されます。

パートといいましても条件として最低1年以上勤続し、収入を得ていることが必要になります。

ですので80歳完済ですと35年のローンを組むには45歳が限界となります。

では55歳の時に25年ローンならすんなり審査が通るのかというと、実は超えなければならないハードルがあるのです。

銀行から聞かれることは以下のような事です。

・定年退職（予定）の年齢

・退職金

銀行は80歳までの返済計画を確認したいのです。例えば60歳が定年であれば、その時点の残債を退職金でカバー出来るのかといったことの確認です。

ですので返済計画の内容によっては返済比率ではじき出す机上計算上の借り入れ可能金額を下回ったりするのです。

特にローン審査が厳しくなりつつある昨今、ご年配の方々にとって融資を受けるには不利な状況にあります。

そこで登場するのがフラット35です。

返済比率にさえはまれば無条件でOK、という訳にはいきませんが、比較的緩い審査で融資が受けられます。

あくまで机上計算ですが、例えば借入2,000万円、20年完済のフラット35で返済比率が年利3.11％、税込年収の30％までだった場合、

支払いが年間で約135万円ですので450万円以上の税込年収があれば融資可能となります。

私にもそんな頃があったわけで、でもこれから洗礼を受けて5月頃には落ち着いてきちゃうんだよなあ…と懐かしく思う今日この頃です。

一方、人事異動の時期でもあります。

馴染みの銀行の方々が「この度、異動になりました。」と挨拶をする為にいらっしゃいます。

銀行の人事異動サイクルは2～3年と短く、しかも辞令がおりるのもかなり急です。一週間後に〇〇支店に異動、とか。

これは横領やら癒着やらを防ぐためで、また既に何かあったとしても時間的な余裕を持たせないことで証拠隠滅をさせないのだそうです。

そして我々不動産業者への影響ですが、ほとんどの場合住宅ローンを利用するため、お互いに切っても切れない関係にあり、銀行の担当者とは日常的に接することになります。だから担当者が異動になるとやはり寂しい感じがあります。ローンを通すのに色々と苦労した思い出が走馬灯のようによぎったり…。

実際、相談を重ねることでいろんなアイデアがでてきたりするものなので、銀行担当者との人間関係はある意味財産です。

とはいえ、後任となった方とは新たに良い関係を構築していく楽しみがあります。今までとは違った切り口で仕事をしていくことでお互いに成長できるのではないかと思います。

多くの銀行ではインターネットを利用した繰り上げ返済なら、手数料が無料になっています。

次に、インターネットを利用しない（銀行窓口等）場合の繰上返済は0円から数万円と幅のある手数料がかかります。

インターネットを利用しない場合についてさらに細かく分けますと、変動金利期間中に行う繰上返済と固定金利期間中に行う繰上返済で大きく手数料が変わってきます。

あくまで一般的な、ざっくりとしたお話をしますと、変動金利期間中の繰上返済手数料が0円から数千円、固定金利期間中の繰上返済手数料が数万円といった感じです。

この差は大きいですよね。だけどとにかく固定金利を利用したい！というお客様もいらっしゃいますよね。

そこでちょっとした小技をご紹介いたします。

例えば2年固定で住宅ローンを組んでいて、繰り上げ返済をお考えの方、可能であれば2年の固定期間が経過するのを待って下さい。固定期間が経過した次の月、特に固定期間の選択をしなければ自動的に変動金利に移行します。変動金利になったまさにその月に繰り上げ返済を行うのです。そうすると変動金利での繰上返済手数料で済みます。

繰り上げ返済を行ったら再度お好きな固定金利を選択して下さい。その次の月には選択した固定金利での支払いに戻れます。

ちょっとややこしいので具体例を時系列で以下にまとめてみます。

【条件】　返済開始日：平成22年4月　　　固定期間：2年

①平成22年4月　返済開始

②平成24年3月　固定期間終了、変動金利に移行

③平成24年4月　繰上返済を行い、次月より固定金利での支払いを選択

④平成24年5月　選択した固定金利での返済開始

分かりやすく書いたつもりなんですが、お分かりいただけたでしょうか？文章にすると余計ややこしく見ててしまいますね…。まあ、数万円といっても大金ですので、少しでもお役に立てて頂ければと思います。

借り入れがなくても消費者金融など、現金を借りることができるカードをお持ちの場合、持っているだけでカード枠分が借入とみなされてしまう場合がありますのでこちらも同様に告知するべきでしょう。

銀行にもよりますが大手都市銀ですと、これらを告知せずに事前審査申し込みを行った場合、融資可能額が希望借入額を下回った、または融資が否決になってしまったとしても何故そうなったのか銀行は教えてくれない為、原因が分からなくなってしまいます。

借入状況を告知しておけば、車やカードのローンがあった場合、ローンを完済することを条件に融資しますといった回答が考えられます。

怖いのは申込人のみが把握している借りいれがあった場合などです。例えば奥さんにないしょの借り入れが旦那さんにあった、もしくは借り入れがなくても過去に返済事故歴があったことが住宅ローン申込時に発覚してしまった、といったケースです。

これから夢のマイホームを手にいれるぞ！と気分が高揚している時にそんな問題が不意打ちのように現れたら、ショックは大きいでしょう。これをきっかけに夫婦関係がギクシャクしてしまった…なんてことになったらいたたまれません。

とはいえ、皆様個々に諸事情を抱えておられます。どうすればスムーズなお取引ができるか、一緒にじっくり考えましょう。

何か心配事がありましたら、どんな小さなことでも相談して下さいね。

住宅ローンの金利タイプや金利水準では、他行との差別化が難しい中で、三菱東京UFJ銀行のリテール業務部ローン商品グループの荻野上席調査役はこう答える。「付加サービスとして、環境問題・少子高齢化への取り組みの一環として、通常の金利引き下げに追加して金利優遇の特典を用意しています。」

今、三菱東京UFJ銀行では主に３つの特典があります。

「エコサポート特典」・・・指定住宅メーカーの環境配慮型住宅（オール電化+太陽光発電システム搭載物件）を新規に建築・購入する際に、借入期間中、適用金利からマイナス0.1％優遇。「ビッグファミリー応援特典」・・・申込時点で同居家族５人以上の場合、借入機関中、適用金利から0.1％優遇。「女性向け特典」・・・女性が新規に借入れ、出産前から出産後６ヶ月以内に申し出ることで、１年間、適用金利からマイナス0.2％優遇。さらに７大疾病保障付き住宅ローンに特定女性疾病及び妊娠に伴う身体障害の補償を付ける事も可能です。その保険料は、金利上乗せではなく、年齢・性別・借入残高・毎月返済額で決まるのでリーズナブル（借入れ2000万円、35年、金利3％、30歳、女性疾病特約付きで初月346円）です。

ちなみに７大疾病保障付き住宅ローンは、その補償内容と保険料の安さ、及び返済途中でも解約が出来ることから、最近は新規借入者の５割程度も利用されているようです。

●エコサポート特典の概算効果●

特にエコサポート特典は、公的な補助金、住宅メーカーの割引制度を併せて利用すると、お客様の負担が大幅に軽減されるプランもあり得ます。ここで例を挙げてみましょう。仮に太陽光発電システムの価格を200万円だったとします。国や都道府県、自治体の補助金やハウスメーカーの割引と「エコサポート特典」の金利軽減分を生かすと、実質負担は3万円程度と大きく軽減されることになり、環境に良い住宅の普及にも貢献できると言えるでしょう。（国の補助金-24.5万円、東京都の補助金-35.0万円、墨田区の補助金-35.0万円、ハウスメーカーA社の割引制度-45.5万円、エコサポート特典による利息軽減分（0.1％分）-57.0万円）

これにより、住宅金融支援機構は同２８日、省エネ性能など一定水準の優良な性能を持つ住宅の購入に当って「フラット３５」を利用する場合、当初10年間の金利（現行0.3％引き下げ）の1.0％引き下げが受けられる「フラット３５S」拡充の実施を発表した。２月１５日以降、資金を受け取った人から、2010年12月30日までの申込者までを対象に行う。

併せて、２月１４日までに資金を受け取る予定の人でも、民間金融機関のつなぎ融資を利用することなどにより、2月15日以降の受け取りに変更することで、適用可能としている。

住宅ローンの相談をする際、一般的な会社員であれば収入を見てもらうのに源泉徴収票を使いますが、自営業の方の場合は確定申告書の提出を求められます。

この確定申告書、銀行はどこまでを収入として見てくれるのでしょうか？

どこまで見てくれるかについては銀行によって厳しさのランクがあります。厳しい順にA～Cランクとして並べると、

A.所得金額のみ

B.所得金額＋減価償却費

C.所得金額＋減価償却費＋地代家賃

といった感じになります。基準が厳しいのはやはり都市銀行ですね。

確定申告をしていて住宅の購入をお考えの方は、借り入れを希望する銀行から出される条件により計画をたてることをおすすめします。通常は3期分の確定申告書を提出することになりますので、できれば3年計画で考えたいところです。

欲しい物件が見つかってしまって3年も待てない！という方もいらっしゃるかと思います。そういう場合はフラット35の利用を検討してみて下さい。適合証明書が取得できる物件であれば、良い結果が得られる可能性大ですよ。

実際は個々に詳細な打ち合わせをする必要がありますが、ここはやはり不動産営業マンの出番です。全てをざっくばらんに相談してみて下さい。お客様のローンを通すのも不動産屋の大事な仕事ですからね。

もちろん当社でも無料にてご相談承ります。その際はぜひ押尾をご指名下さい！

フラット35に関するお話はまた次回・・・。

例えば建ぺい率がオーバーしている、登記簿上は居宅ではない為、住宅ローンの対象にならない等、いくつか考えられます。

そういった物件の場合は不動産会社の担当営業マンや、銀行の窓口に相談する段階で「これはちょっと難しいと思います・・・」的な対応をされて終わる可能性もありますが、早々にあきらめる必要なないと思います。

融資を受けられない条件があるのであれば、それを解決するという条件で融資の申込をすればいいのです。

上記のパターンでいいますと、建ぺい率オーバーというのは増築している部分がオーバーしているというものが多く見受けられます。で、あるならば融資実行時までにその増築部分を解体してオーバーにならないようにするという条件で融資相談をします。

同じく居宅でなく、例えば事務所であった場合は融資実行時までに居宅に変更登記するという条件で融資相談をします。

あくまで条件付きの相談です。増築部分を解体してから相談するような事はしないで下さいね。

融資を受けるにあたって超えなければならないハードルがあれば、まずはそれを何とかするアイデアをひねり出すべきです。不動産屋や銀行の営業担当が気の利いた人ならばそれを考えてくれるかもしれません。

難しい融資相談というものは相談をした相手によっても結果が大きく左右されるものです。結果に納得がいかなかったら信頼のおける相談相手を探しましょう。これは物件を探すのと同じくらい大事な出会いであると思います。

ありがとうございます<(_ _)>

他の業者でもお問い合わせが増えているとのこと。

やはり物件に動きが出てきたと言う手ごたえを感じている今日この頃です。

しかしそうなると金利も上がっていくんでしょうね・・・。

前にも書きましたが住宅ローンアドバイザーの視点で申しますと・・・

●金利が上がると予想される場合には固定金利型住宅ローンがおすすめです。

最初から最後まで一定の金額を払い続ける方法です。

メリットは、金利が上がっても支払額は一定なので金利上昇リスクを負うことがなく、将来的には有利となる可能性があります。（金利上昇の場合）また、支払額が決まっていると言うことは将来設計が立てやすいんですよね。子供の貯蓄だの色々とお金が必要になっても予定が組めます。

デメリットは住宅ローン選択時、変動金利より金利が高いということです。

●金利が下がると予想される場合には変動金利型住宅ローンがおすすめです。

メリットは固定金利選択型より金利が低いので支払額を押さえられるという点です。

デメリットは金利が上がった場合、当初は低金利でいいのですが、将来的には金利上昇の影響をうけることになります。これはどういうことかといいますと・・・

金利は半年に１回見直されます。返済額は５年に１回見直されます。金利が上昇しても返済額は従前の1.25倍までと決まっていますので５年ごとに１．２５倍の返済額が上がった場合も想定すると良いでしょう。それでも支払いが可能か・・・ということですね。しかし、金利が上昇すると融資残高が減らない事態も起こりうるのみならず「未払い利息」が発生する場合もあります。

「未払利息」とは、計算上の毎月利息額が毎月返済額を超える場合の超過部分の利息を言います。変動金利の場合、「５年間は毎月の支払額を変更しない」というルールがあるので、支払額は変わりませんが実はこの超過部分があると返済計画に大きな影響を及ぼしかねないということです。超過部分の利息については支払い免除されることはありませんので何らかの方法で清算（支払い）しなければなりません。

うーん・・・言葉のみで説明するのは難しいですね＾＾；

住宅ローンには変動金利型、固定金利型、また変動金利と固定金利のミックス型もありますし、いろいろなパターンがあります。金利が上昇するのか、景気が良くなるのか悪くなるのか、これは誰にも？わかりません。私たちはアドバイスができるのみですのでそれを踏まえてお客様ご自身で選択していただくわけです。色々とご提案させていただけたらと思います。詳しくはお尋ね下さい＾＾

最後に参考までに過去の金利推移を添付いたします。いちばん金利が上がっているのはバブルの1990年から1992年頃でしょうか。1995年くらいから2006年くらいまではほぼ一定。すこし最近は上がっていますね。さて、これからどうなるのでしょうかね・・・。

住宅ローンの分割実行②

この土地に自分の家を建てます・・・本当です！！

というアピールを如何にして銀行に届けるか、についてご説明致します。

銀行もお客様を信頼していない訳ではありません。が、その一方でその信頼を裏切られるケースが存在するのも確かな様です。ではどうすれば良いのでしょうか。

まずはその案件を持ち込んだ不動産業者が銀行から信頼されている業者であるか否か。これは両者に日頃からの付き合いがあればクリアです。銀行は今まで全く取引実績のない不動産業者に対して、拒絶反応を起こす場合があります。購入する予定の土地に建築する建設業者についても同じです。

例えば東建トラストが土地を仲介、さらにその土地上にたてる建築の請負という案件を某都市銀行に持ち込んだところ、

「御社で建築するなら分割実行OKですよ。」

というお返事をもらったことがあります。当社の場合、不動産業者としても建築業者としても銀行に対しローン申し込みの実績があったのでスムーズに事が運びました。

但し！！

「本申し込みまでに建築確認申請を行うこと」

という条件がついてきました。多分、アピールという意味ではここが最大のポイントになるでしょう。

建築確認の申請を出すまでには間取り・仕様の打ち合わせ、地盤調査、申請書類の作成など、結構な労力を必要とします。逆に、そこまでやったのならさすがに建てるでしょう、と銀行に安心感を与えるわけです。

銀行が警戒しているのは、自宅を建てるつもりがないのに金利の安い住宅ローンで土地だけを購入されてしまうのでは・・・という一点です。その懸念を払拭するためには上記のような条件を提示されたりしますが、事務的に、ひとつずつ解決していけばそれほど大変な要求でもありません。

例）

土地：A社より購入予定、価格1,500万円

建物：B社にて建築予定、価格1,600万円

ローン申込金額：土地代金＋建物代金の計3,100万円

↓

①　A社と土地売買契約、B社と建築請負契約（同時に建築の打ち合わせを始める）

②　C銀行に合計3,100万円の住宅ローンを分割実行で申込

③　C銀行より融資仮承認　→　融資本申込

④　C銀行より融資本承認

⑤　A社と土地決済、銀行より土地代金として1,500万円の融資を受けて（これが分割実行の第一回目）土地を買い、まずその土地の所有者となる

⑥　B社との建築打ち合わせ完了後、購入した土地に建物を建て始める

⑦　建物完成

⑧　B社と建物代金決済、銀行より建物代金として1,600万円の融資を受けて（分割実行の第二回目）建物代金を支払い、建物の所有者となる

⑨　新居に引っ越し、新生活のスタート

・・・分かり易く書いたつもりだったんですが、若干ややこしく見えてしまいますね。要は買主様が土地と建物別々の売主に支払うために組むローンです。多くの銀行がこの分割実行をやりたがりません。理由は住宅ローンの分割実行①でご説明しているようなことが挙げられるのですが、ではどうすれば良いのかといいますと、

「間違いなくこの土地に自分の家を建てるんですよ！」

というアピールが銀行に届けばいいのです。

ここでやっと前述の、“不動産業者と銀行との関係”が出てきます。

以下、次回――

土地を買って土地の分のローン実行後に建物を建て、完成後に建物の分のローンを実行するというやり方を「分割実行」といいます。分割実行は銀行にとってはリスクが高いので、あまりやりたがりません。例えば土地分の実行後にいつまでたっても建物を建てないケースや、賃貸用の家屋を建築してしまうといったケース等が考えられるからです。住宅ローンというものはあくまで個人が住むためのローンですので、それ以外の用途に融資金を使われる訳にはいかないのです。

その為、分割実行自体を最初から受け付けない銀行も珍しくありません。

では、どうしたら分割実行をしてもらえるのでしょうか？実際世の中には売り地というものがいくらでも存在するわけで、苦労して気に入った売り地を見つけても分割実行できないが為に泣く泣くあきらめる・・・というのも切ないですよね。

分割実行でローンを組むためには、ここでもやはり不動産業者と銀行との関係がポイントとなります・・・

――次回に続く