基本的には現在お住まいの住宅を売却し、一度ローンを一括返済してから新規ローンを組むということになりますが、売却価格が低くマイナスが発生してしまう場合もあります。そんな時に使えるのが「買い換えローン」です。

具体的な数字を記載してしまいますので、ある特定の銀行（都市銀行）における基準であることを予めご承知おき下さい。

まず、混同を避けるために「借り換え」と「買い換え」の違いをご説明します。「借り換え」とは現在組んでいるローンの借入先（銀行）をかえることを指します。例えば金利が安いなど、条件の良い銀行を見つけたのでそちらに「借り換え」たい、といった場合です。「買い換え」とは物件そのものの「買い換え」を指します。冒頭に紹介したケース等、現在の自分のニーズに合わせた不動産の「買い換え」です。

買い換えローンの利用条件は、

・現在のローン返済期間が4年以上経過している

・勤続が3年以上である

・前年度税込年収500万円以上

・住宅売却時のマイナスが1,000万円以下（勤務先、年収等の諸条件によりマイナスの額は2,000万円まで相談可）

ということがまず挙げられます。ちなみに「借り換え」の場合は現在のローン返済期間が2年以上経過している、という条件になります。

さらに申込時に現在の住宅ローンが引き落としされている通帳のコピー直近1年分が必要となります。これは住宅ローンの引き落としされた毎月の金額を確認するためです。直近1年間に住宅ローンの延滞が1日でもあった場合、延滞料金が加算されて引き落とされるため、金額にムラがあるとそれで分かってしまいます。

以上が買い換えローンを組む要件の概略です。

≪現在所有しているマンション≫

・所有期間／約15年

・間取り／3DK

・ローン残債／500万円

≪購入予定の一戸建て≫

・間取り／3LDK

・価格／3,500万円

・取引態様／仲介

≪資金計画≫

・住宅ローン利用予定額／2,800万円

・自己資金200万円

自宅マンションが手狭になったので一戸建てに買い換えたい、というお客様の例です。当社で一戸建ての仲介を行ったのですが、マンションを売却し、そのお金を一戸建て購入資金の一部にしたいとのことでした。さらに、

・なるべく早く住み替えたい

・住んでいる状態でマンションをお客様に見られるのがちょっと・・・

といったご要望がありましたので、当社でマンションを買取して一戸建ての仲介をするというご提案を致しました。いわゆる下取りです。

提示した金額は1,500万円。売却資金でローン残債を支払っても1,000万円あります。これなら住宅ローン2,800万円と合わせて3,500万円の一戸建てを購入しても手元の自己資金に手をつけないで済みそうです。

この案件では売主・買主・仲介業者の利害がうまく一致し、スムーズにお話を進めることが出来ました。すでにローンを組んでいてもやり方によっては住み替えは可能です。